Квартира в новостройке по многим параметрам выигрывает у «вторички»: никаких неприятных сюрпризов от предыдущих жильцов, никаких сгнивших от старости полов и древних чугунных труб, в которых ржавчины больше, чем изначального материала. Тем не менее, есть и свои подводные камни. Мы расскажем, как купить квартиру в ЖК в Москве, вложившись в новостройку, и не разочароваться.
Как не потратить деньги «в никуда»?
Одно из основных опасений при покупке квартиры в строящемся доме — риск того, что застройщик обманет и пропадёт с уже перечисленными деньгами или просто затянет стройку до вашей старости. К счастью, с недавних пор изменения в законодательстве позволяют избежать этого риска.
С 2019 года дольщики перечисляют деньги за квартиру не напрямую строительной компании, а на эскроу-счёт в банке, после чего уже банк в кредит даёт деньги застройщику. Во время строительства деньги покупателей остаются на счету и поступают строительной компании только после сдачи квартир в эксплуатацию.
Такая система защищает дольщиков как от недобросовестных компаний, исчезающих с деньгами в никуда, так и от непредвиденных обстоятельств: если строительство не может быть завершено, деньги возвращаются. Есть защита и от отзыва лицензии у банка: счета застрахованы, и дольщики получат выплаты до 10 млн рублей.
Как не ошибиться при покупке?
Выбор и покупка квартиры — ответственная процедура. Мы расскажем, чему следует уделить внимание на каждом этапе.
1. Выбор строительной компании
Хотя эскроу-счёт убережёт вас от потери денег, потраченное на ожидание время банк возместить не сможет. Чтобы не столкнуться с долгостроем и недобросовестностью, на этапе выбора застройщика следует проанализировать следующую информацию:
- количество переносов сроков введения домов в эксплуатацию — форс-мажоры бывают, но они не должны становиться тенденцией;
- наличие судебных разбирательств (открытых и завершённых), связанных с домами, построенными этой компанией;
- наличие всех необходимых разрешений на постройку выбранного вами дома — их отсутствие может сорвать стройку полностью или привести к задержкам, перепланировке и другим неприятным изменениям ваших планов;
- наличие свежих данных об актуальных объектах и их соответствие реальности — не лишним будет съездить на объект и лично убедиться в правдивости информации.
2. Переговоры и бронирование
Для бронирования квартиры в строящемся доме вы можете внести:
- Аванс — самый простой вариант. Деньги засчитаются в оплату квартиры, а в случае разрывания соглашения вернутся покупателю. Важно: с юридической точки зрения аванс не закрепляет обязательства застройщика перед вами.
- Обеспечительный платёж — закрепляет обязательство заключить договор в дальнейшем. Условия возврата определяются по соглашению сторон.
- Залог/задаток — также закрепляет обязательства сторон и условия планируемой сделки (сроки, предмет, стоимость и т.д.). Важно: при разрывании договора по вине покупателя деньги не возвращаются, а по вине продавца — возвращаются в двойном объёме.
3. Заключение договора
Если вы убедились в «чистоте» застройщика и объекта с юридической точки зрения, можно переходить к подписанию договора. В нём должны быть отражены:
- срок завершения строительства;
- стоимость (в том числе любые дополнительные расходы при их наличии);
- порядок расчёта в том случае, если реальность не совпадёт с проектом;
- условия разрыва договорённости и возврата денег;
- ограничение на уступку прав требования.
Внимательно читайте договор перед его подписанием.
Важно: представитель застройщика, с которым заключается договор, должен иметь нотариально заверенную доверенность и паспорт.
Договор регистрируется в Росреестре (обязательная процедура при заключении договора долевого участия). Как правило, этим занимается застройщик; от покупателя требуется только подать заявление, паспорт и согласие супруга на сделку. Регистрация занимает до семи рабочих дней.
4. Оплата
Осуществляется после завершения регистрации. Средства вносятся на эскроу-счёт, где они недоступны ни покупателю, ни застройщику. Доступны три варианта оплаты:
- внесение всей суммы — деньги сразу поступают на счёт;
- ипотека — на счёт вносится первоначальный взнос покупателя + средства банка; квартира остаётся в залоге у банка до завершения ипотечных выплат;
- рассрочка — на счёт вносится 40-50% от стоимости, а остальные выплаты завершаются за срок от полугода до двух лет.
Важно: не теряйте платёжные документы. В случае ипотеки банк должен предоставить вам бумаги, подтверждающие зачисление средств банка на счёт застройщика.
5. Приёмка квартиры
Подписание акта приёма-передачи — ответственный момент и возможность потребовать от застройщика исправления всех недочётов квартиры. Следует помнить:
- Пригласите специалиста. Если застройщик против, оформите доверенность — в таком случае компания не имеет права не допустить специалиста к осмотру. Некоторые недоработки сложно выявить непрофессионалу.
- Документируйте все недоработки. Помимо оформления дефектного акта, желательно заснять дефекты на фото/видео: это поможет в том случае, если придётся обращаться в суд.
- Если недоработки нельзя исправить, вы можете потребовать компенсацию или разорвать договор, вернув средства с эскроу-счёта.
- Не подписывайте акт приёма-передачи до полного исправления всех дефектов. Акт подтверждает, что вы не имеете претензий: после его подписания вы получите ключи и будете вынуждены исправлять дефекты самостоятельно.
- Если брак выявлен после подписания акта и его невозможно было выявить ранее, обратитесь с претензией к заёмщику. Если после получения претензии застройщик не отвечает более 10 дней, вы имеете право обратиться уже в суд и потребовать компенсацию средств на ремонт или расторжение договора и возврат денег.
6. Регистрация права собственности
Осуществляется через МФЦ. Покупателю квартиры достаточно подать в МФЦ требуемый пакет документов и оплатить госпошлину, а через 9 рабочих дней получить подтверждение права собственности в том же отделении МФЦ. При подаче документов убедитесь, что вы получили опись с уникальным номером, позволяющим отслеживать состояние вашего заявления.
7. Возврат налогового вычета
Можно получить один раз в жизни. Осуществляется через год после покупки квартиры в налоговом органе по месту регистрации или через работодателя. Точный перечень документов, необходимых для получения, следует узнать у сотрудников местной налоговой службы.
Размер вычета составляет 13% от фактических расходов (не более 260 000 рублей при обычной покупке или 390 000 рублей для покупки по ипотеке). Право на возврат вычета сохраняется пожизненно, даже если после покупки квартиры прошло время.
Стоит ли рисковать, покупая квартиру в новостройке?
Современное законодательство и использование эскроу-счетов максимально защищает покупателя от недобросовестных строительных компаний, поэтому бояться новостроек по умолчанию не стоит. Чтобы не ошибиться при покупке, есть смысл привлечь специалиста — но и самостоятельно разобраться во всех тонкостях вполне реально, если уделить процедуре должное внимание.