.
То, что раньше называлось эконом-классом, сегодня именуется доступным или стандартным жильем. Несмотря на не слишком позитивное отношение к этому сегменту рынка, он остается самым популярным на рынке недвижимости. Это и неудивительно, ведь люди готовы переехать даже в самое некомфортное жилье, лишь бы оно было по приемлемой цене. Это эффективный способ удовлетворения базовой потребности — иметь крышу над головой.
Дешевое жилье в Питере встречается как в новостройке, так и в жилом сегменте. В настоящее время все застройщики Санкт-Петербурга строят жилье во всех ценовых категориях. Это связано с тем, что качество строительства определяется не застройщиком, а районом, в котором возводится объект.
В разных местах земля стоит по-разному. Поэтому в некоторых местах экономически нецелесообразно строить что-либо, кроме домов комфорт-класса.
Уровень жизни определяется рыночным спросом. Есть регионы, где большинство покупателей не заинтересованы в недвижимости премиум-класса.
Часто бывает трудно различить классы домов. Этому есть несколько объяснений:
Некоторые компании стремятся обозначить свои комплексы как «комфорт», что повышает их стоимость и цену.
Чтобы сохранить конкурентоспособность, застройщики включают в стандартное жилье дополнительные элементы «комфорта», делая его уникальным, а значит, привлекательным для покупателей.
Тем не менее, комфорт — понятие весьма субъективное, на каждого потребителя найдется застройщик, способный обеспечить на массовом рынке:
Сборная железобетонная панель или монолит — основная технология, используемая при возведении жилых домов, независимо от класса. Ни один из подходов не является принципиально лучше другого, поэтому результат зависит от того, насколько качественно выполнены работы. Жилье высокого класса может иметь лучшую звукоизоляцию, но все здания будут соответствовать стандартам и требованиям к качеству.
Строительство доступного жилья становится все более распространенным в Санкт-Петербурге. Часто говорят, что недорогие дома строятся в отдаленных, экологически неблагоприятных районах. Однако это спорное мнение, особенно если взглянуть на современную карту застройки. Проекты появляются вблизи городской кольцевой автодороги. Если раньше застройщики часто выходили за пределы кольцевой дороги, то сегодня популярными стали проекты реновации, которые вдохнули новую жизнь в эти районы.
На месте складов, воинских частей и бывших заводов строятся жилые комплексы, обеспечивающие доступность жилья в черте города, иногда даже недалеко от центра. Несмотря на то, что окружающая территория может быть недостаточно привлекательной, с такой ценой трудно не согласиться. В связи с этим места для реновации становятся все более дефицитными, и если проживание в пределах кольца является приоритетным, то действовать нужно быстро.
Санкт-Петербург — необычный город, и зависимость между проживанием у метро и стоимостью квартиры не так ярко выражена, как в Москве. Несмотря на обилие квартир, предлагаемых вблизи метро, это не оказывает существенного влияния на ценообразование, поскольку застройщики не могут повышать цены в связи с существующим избытком предложения над спросом.
Хорошо известно, что когда речь идет о дешевом жилье, то многоэтажки обычно возводятся в течение 2–4 лет. К сожалению, инфраструктура в таких районах обычно развивается по остаточному принципу, поскольку город требует этого от застройщиков, а это еще больше увеличивает стоимость проекта. Соответственно, если в брошюре указано, что в квартале будут две школы, три детских сада и поликлиника, не стоит ожидать, что они будут введены в эксплуатацию к моменту заселения первых домов. Скорее наоборот. Если проект рассчитан на четыре года, то нужно быть готовым к тому, что социальные объекты появятся к концу четвертого года.
Проект типового жилья не предусматривает никаких современных технологий и дорогостоящих компонентов, поскольку это приведет к заметному удорожанию проекта, а значит, и стоимости квадратного метра для покупателя. Соответственно, и благоустройство здесь достаточно простое: обычные лифты, маленькие лестницы, дорожки с ровным рельефом и пластиковые горки для детей. Впрочем, в недорогом диапазоне могут быть предусмотрены помещения для колясочников и диспетчерские, только уменьшенной площади. Что касается озеленения, то, как правило, используются молодые саженцы, а не полноценные деревья.
В некоторых случаях застройщики стремятся повысить стоимость своих жилых комплексов и заинтересовать потенциальных покупателей. Для этого они оборудуют свои территории различными объектами, повышающими их привлекательность. Это могут быть игровые площадки, разделенные на возрастные секции, скалодромы, роликовые парки, тренажеры для взрослых, а также декоративные элементы, например гранит. Тенденция добавления роскошных элементов в недвижимость массового спроса становится все более распространенной, причем одни предпочитают добавлять их внутри дома, а другие — снаружи.
Парковка стоит на первом месте. Однако на протяжении длительного времени норматив парковочных мест остается низким — одно место на две квартиры — на всем рынке, как в массовом сегменте, так и в более дорогих домах. Подземный паркинг не характерен для доступного жилья, скорее, он используется как бонус, в большинстве же случаев предусмотрены гостевые и наземные парковки. Кроме того, строительство паркинга не имеет финансового смысла для застройщика, поскольку стоимость паркинга может равняться стоимости трети квартиры в стандартном жилье.
Стремясь повысить качество своей недвижимости, застройщики делают все возможное для увеличения высоты потолков. Если раньше стандарт составлял 2,5 м, то теперь он колеблется в пределах 2,55–2,8 м, а в некоторых проектах достигает трех метров.
Европейское планирование — всего лишь маркетинговая уловка
Европейская планировка — модная тенденция последнего времени, но в основном это всего лишь маркетинговая стратегия. Застройщики называют обычную двухкомнатную квартиру «евро», если площадь кухни в ней больше площади комнаты.
Рыночная тенденция — уменьшение площади квартир, чтобы сделать их более доступными и привлекательными для покупателей. При этом площадь сокращается до 10–15 кв. м. На самом деле это делается просто для того, чтобы снизить стоимость квартиры.
Несмотря на новую тенденцию к малогабаритным квартирам, некоторые застройщики идут навстречу тем, кто предпочитает большую жилплощадь. Для этого они сохраняют площадь и планировку, но меняют жилую и кухонную зоны, а также устанавливают необходимые инженерные коммуникации. Среди популярных типов таких квартир — студии и однокомнатные.
Небольшие квартиры наиболее популярны в сегменте доступного жилья.
Квартиры небольшой площади являются наиболее востребованными на рынке доступного жилья, и не зря: обычно такую недвижимость либо покупают в качестве первого жилья, либо сдают в аренду. На долю квартир такого типа приходится примерно 60–70% всего жилья.
Однако это является серьезной проблемой для всего рынка, поскольку застройщики уменьшают площадь квартир в угоду спросу, пренебрегая необходимостью создания комфортных условий для проживания семьи.
Если еще несколько лет назад разница в цене между готовым и незавершенным строительством жильем была заметной (20–30%), то теперь она сошла на нет. Сегодня за новый дом, находящийся на стадии котлована, можно заплатить примерно столько же, сколько и за вторичный дом той же площади. Более того, разница в стоимости новостроек постепенно сокращается — сейчас она составляет всего 10–15%. Тем не менее, если срок строительства составляет три-четыре года, разница несущественна, так как она будет компенсирована инфляцией.
Строить жилье за счет покупателей уже невозможно. Застройщикам приходится изыскивать средства в банках или использовать собственные ресурсы. Для этого компании должны выполнить следующие условия: продать 10% квартир или достроить дом не менее чем на 30%. Некоторые воспользовались этим и подняли цены.
Невозможно назвать точную стоимость однокомнатной или двухкомнатной квартиры. Застройщики часто проводят специальные акции, позволяющие получить квартиру по сниженной цене. Кроме того, окончательная сумма зависит от целого ряда условий, важность которых определяет сам покупатель. Кто-то предпочитает жить рядом со станцией метро, кому-то важны трехметровые потолки. Кому-то может понадобиться даже современная детская площадка с резиновым покрытием.